Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A função do síndico, portanto, transcende a mera gestão patrimonial, englobando aspectos de representação legal e fiscalização.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em litígios, demandando uma compreensão aprofundada das responsabilidades e limites dessa prerrogativa. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode, inclusive, gerar responsabilidade ao síndico.
O dispositivo também aborda a possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e não haja vedação na convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação a subsíndicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, gerando discussões doutrinárias sobre a extensão da culpa in eligendo ou in vigilando.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à extensão dos poderes do síndico, especialmente em casos de cobrança de cotas condominiais (inciso VII) e de aplicação de multas. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico age como mandatário dos condôminos, devendo pautar sua conduta pelos limites da lei, da convenção e das deliberações assembleares. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é fundamental para evitar abusos de poder ou omissões que possam gerar prejuízos ao condomínio ou aos condôminos, resultando em ações de responsabilidade civil contra o síndico.
