Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal, inserido no Livro III, Título III, Capítulo VII do Código Civil, que trata do condomínio edilício, delineia as atribuições essenciais para a gestão e representação do condomínio. A norma visa garantir a ordem, a conservação e a defesa dos interesses comuns, sendo fundamental para a harmonia e funcionalidade da vida em condomínio.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses do condomínio, o que é crucial para a atuação judicial. A jurisprudência tem consolidado a interpretação de que essa representação abrange tanto ações de cobrança quanto demandas que visem à proteção do patrimônio e dos direitos coletivos dos condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras condominiais ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, salvo expressa exoneração ou delegação de responsabilidade.
Discussões práticas frequentemente surgem quanto aos limites da atuação do síndico, especialmente no que tange a atos que extrapolam a mera administração e adentram na esfera de disposição patrimonial ou alteração substancial da coisa comum, que demandam quóruns qualificados. A interpretação do inciso V, que trata da diligência na conservação e guarda das partes comuns, é frequentemente objeto de litígios, exigindo do advogado uma análise minuciosa da convenção e do regimento interno. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza nas atribuições e a observância dos ritos assembleares são pilares para evitar a nulidade de atos e a responsabilização do síndico.
Para a advocacia, o Art. 1.348 é um ponto de partida essencial na análise de conflitos condominiais, seja na defesa do condomínio, na impugnação de atos do síndico ou na assessoria preventiva. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo, aliada à análise da convenção condominial e da jurisprudência correlata, é fundamental para a correta aplicação do direito e a defesa dos interesses dos clientes. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, pode ser arguida quando há desvio de suas atribuições ou negligência no cumprimento de seus deveres, gerando demandas indenizatórias.
