Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de deveres e poderes que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a atuação jurídica, seja na assessoria a síndicos, condôminos ou administradoras.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de prestar contas (inciso VIII). A representação judicial e extrajudicial confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo imperativo o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A doutrina e a jurisprudência consolidam a ideia de que o síndico atua como um mandatário legal, cujos atos vinculam o condomínio, desde que praticados dentro dos limites de suas atribuições.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre a extensão da delegação de poderes e a necessidade de fiscalização. A correta interpretação desses dispositivos é vital para evitar nulidades e responsabilizações.
Outras atribuições essenciais incluem o cumprimento e a fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A inobservância dessas obrigações pode configurar má-gestão, passível de destituição e responsabilização civil. Para advogados, é fundamental orientar os síndicos sobre a importância da documentação e da transparência em todas essas atividades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a conformidade com o Art. 1.348 é um dos pilares para a segurança jurídica da administração condominial.
Em termos práticos, a advocacia condominial frequentemente se depara com litígios decorrentes da atuação ou omissão do síndico. Questões como a validade de atos praticados sem aprovação assemblear, a cobrança de cotas condominiais e a responsabilidade por danos em áreas comuns são recorrentes. A análise minuciosa do Art. 1.348, em conjunto com a convenção e o regimento interno, é o ponto de partida para a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos, exigindo do profissional do direito um conhecimento aprofundado da legislação condominial e das particularidades da gestão coletiva.
