Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa gestão do condomínio, a defesa dos interesses comuns e a manutenção da ordem e da propriedade. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com predominância da primeira tese, dada a representação dos condôminos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, exigindo do síndico diligência e conhecimento para a defesa dos interesses coletivos. A omissão na comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos à assembleia (inciso III) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os incisos V a IX detalham as funções administrativas e financeiras, como a conservação das áreas comuns, a elaboração orçamentária, a cobrança de contribuições e multas, a prestação de contas e a contratação do seguro da edificação. A correta gestão financeira e a transparência na prestação de contas (inciso VIII) são pilares para evitar conflitos e litígios internos. A negligência na realização do seguro obrigatório (inciso IX) pode acarretar sérias consequências para o condomínio e para o próprio síndico.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é vital para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a interpretação jurisprudencial sobre os limites da delegação tem se mostrado casuística, priorizando sempre o interesse coletivo e a observância das normas condominiais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial, seja na assessoria a condomínios e síndicos, na defesa de condôminos em litígios ou na elaboração e revisão de convenções e regimentos internos. A análise das atribuições do síndico é fundamental para identificar responsabilidades, prevenir conflitos e garantir a conformidade legal da gestão condominial. A atuação do advogado pode ser decisiva na orientação sobre a legalidade de atos praticados pelo síndico e na interpretação das normas internas.
