Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração da propriedade horizontal. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandato legal ou uma representação sui generis, mas a doutrina majoritária o enquadra como um mandatário da assembleia, com poderes e deveres específicos.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. A omissão na defesa desses interesses pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é uma salvaguarda para situações de incapacidade ou impedimento. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, como a gestão de pessoal ou a manutenção predial. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a interpretação desses parágrafos tem gerado diversas discussões jurisprudenciais sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos à correta aplicação dessas competências, tanto na assessoria a síndicos e administradoras quanto na defesa de condôminos. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são pontos frequentes de litígio. A inobservância dessas atribuições pode levar à destituição do síndico, à anulação de atos ou à sua responsabilização pessoal por prejuízos causados ao condomínio, exigindo uma análise minuciosa dos atos praticados e das deliberações assembleares.
