Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico, conforme a doutrina majoritária, é a de um mandatário da coletividade, cujos poderes são definidos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares.
Dentre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas, desde a cobrança de cotas condominiais até a defesa em ações judiciais. A omissão na comunicação de procedimentos judiciais (inciso III) pode gerar responsabilidade civil para o síndico, caso cause prejuízo ao condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações específicas ou na ausência do síndico. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta prerrogativa é fundamental para a contratação de administradoras de condomínios, que assumem a gestão operacional e financeira, aliviando a carga do síndico.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente em relação à sua responsabilidade civil e criminal. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico responde por atos de gestão que extrapolem seus poderes ou que sejam praticados com dolo ou culpa, causando prejuízo ao condomínio. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são essenciais para a segurança jurídica das relações condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições do síndico é um dos pilares para a prevenção de litígios em condomínios.
Outras atribuições relevantes incluem a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). Este último é de suma importância, pois garante a proteção do patrimônio em caso de sinistros, sendo uma obrigação legal inafastável. A advocacia deve orientar os síndicos sobre a importância de cada uma dessas atribuições para evitar passivos e garantir a conformidade legal da gestão condominial.
