Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão executivo do condomínio, com predominância para a primeira, dada a sua eleição e subordinação à assembleia.
Dentre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, sendo crucial para a defesa dos direitos coletivos. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode, inclusive, configurar quebra de dever fiduciário.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, suas funções administrativas ou de representação, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem sido objeto de diversas decisões judiciais, especialmente quanto aos limites da delegação e a responsabilidade do síndico.
A prática forense revela que a inobservância das competências do síndico é fonte comum de litígios condominiais, desde a má gestão financeira (incisos VI e VIII) até a negligência na conservação das áreas comuns (inciso V) ou na realização do seguro obrigatório da edificação (inciso IX). A responsabilidade civil do síndico pode ser acionada por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio ou aos condôminos, exigindo uma atuação diligente e em conformidade com a lei e a convenção. A advocacia preventiva, por meio da consultoria jurídica a síndicos e administradoras, é essencial para mitigar riscos e garantir a conformidade legal.
