Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandato legal e uma representação sui generis, com doutrinadores como Caio Mário da Silva Pereira e Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda abordando a questão da representação do condomínio.
As competências listadas nos incisos são de suma importância prática. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico o poder de convocar a assembleia, órgão deliberativo máximo do condomínio, enquanto o inciso II o incumbe de representar o condomínio em juízo ou fora dele, legitimando-o para a propositura de ações e defesa em litígios. A responsabilidade pela conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres cruciais para a segurança e valorização do imóvel. A omissão nessas atribuições pode gerar responsabilidade civil ao síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final pela supervisão e pelos atos delegados geralmente permanece com o síndico, salvo expressa exoneração pela assembleia.
A advocacia condominial encontra no Art. 1.348 um pilar para a consultoria e o contencioso. A correta interpretação e aplicação dessas competências são essenciais para evitar conflitos, garantir a regularidade da gestão e proteger os direitos dos condôminos. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem aprovação assemblear ou a extensão de sua responsabilidade por danos são temas recorrentes nos tribunais. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a jurisprudência tem se mostrado rigorosa na exigência do cumprimento dos deveres fiduciários do síndico, especialmente no que tange à prestação de contas (inciso VIII) e à cobrança de contribuições (inciso VII), que são vitais para a saúde financeira do condomínio.
