Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece as atribuições primordiais que garantem o funcionamento e a conservação do patrimônio comum, bem como a defesa dos interesses dos condôminos. A norma visa assegurar a gestão eficiente e transparente, sendo um pilar para a organização da vida condominial.
Entre as competências expressas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A responsabilidade de diligenciar a conservação das áreas comuns e zelar pelos serviços (inciso V), além de elaborar o orçamento (inciso VI) e cobrar as contribuições condominiais (inciso VII), sublinha o caráter multifacetado da função. O síndico atua como um gestor, zelador e representante legal, exigindo uma compreensão aprofundada de suas prerrogativas e deveres.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. A jurisprudência tem reiterado a necessidade de observância rigorosa desses requisitos para a validade das delegações.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre os limites da atuação do síndico e a validade de atos praticados sem a devida autorização assemblear. A ausência de prestação de contas (inciso VIII) ou a não realização do seguro da edificação (inciso IX) podem gerar responsabilidade civil para o síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos é fundamental para a resolução de conflitos condominiais, sendo um ponto sensível em ações de prestação de contas ou de reparação de danos.
Para os advogados, compreender a extensão das competências do síndico é essencial para orientar seus clientes, seja na defesa dos interesses do condomínio, na impugnação de atos irregulares ou na assessoria preventiva. A correta aplicação do Art. 1.348 do Código Civil minimiza litígios e contribui para a harmonia nas relações condominiais, reforçando a importância da governança e da conformidade legal na administração de bens comuns.
