Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A norma reflete a necessidade de um gestor com poderes bem definidos para a manutenção da ordem e do funcionamento do condomínio edilício, sendo um pilar para a administração condominial.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele (inciso II), e a obrigação de dar conhecimento imediato de procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). Tais prerrogativas sublinham o papel do síndico como representante legal do condomínio, com deveres de transparência e diligência. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a legitimidade do síndico para atuar em nome do condomínio, inclusive em ações de cobrança de cotas condominiais e defesa de interesses coletivos.
Os incisos IV a IX detalham as funções administrativas e operacionais, como o cumprimento da convenção e regimento interno, a conservação das áreas comuns, a elaboração orçamentária, a cobrança de contribuições e multas, a prestação de contas e a realização do seguro da edificação. A responsabilidade do síndico é ampla, abrangendo desde a gestão financeira até a manutenção predial. A doutrina majoritária entende que o rol do Art. 1.348 é exemplificativo, podendo a convenção condominial ou a assembleia atribuir outras competências, desde que não contrariem a lei.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras de condomínios ou a delegação a subsíndicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, gerando discussões sobre os limites da sub-rogação de deveres.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital em litígios envolvendo condomínios, seja na defesa dos interesses condominiais, na impugnação de atos do síndico ou na análise de sua responsabilidade civil. A atuação do síndico, quando extrapola seus poderes ou age com negligência, pode gerar responsabilidade pessoal. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira e a jurisprudência correlata, a interpretação desses limites é um ponto frequente de controvérsia em tribunais, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e das atas assembleares.
