Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário, cujos poderes são conferidos pela assembleia, mas limitados pela convenção condominial e pela própria lei.
As competências listadas nos incisos são de suma importância para a advocacia condominial. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, legitimando-o a atuar em juízo ou fora dele na defesa dos interesses comuns, o que é fundamental para a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais ou defesa em litígios. Já o inciso VII, ao permitir a cobrança de contribuições e multas, reforça o poder coercitivo do síndico para manter a saúde financeira do condomínio. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade e possibilidades de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando. A interpretação desses parágrafos é crucial para evitar nulidades e garantir a validade dos atos praticados por terceiros em nome do condomínio.
Na prática, a atuação do advogado consultivo em condomínios frequentemente envolve a análise da regularidade dos atos do síndico, a elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos para adequação às competências legais, e a orientação sobre os limites da delegação de poderes. A correta compreensão do escopo das atribuições do síndico é vital para prevenir litígios e assegurar a conformidade legal da gestão condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições e a observância dos ritos assembleares são pontos críticos para a segurança jurídica da administração condominial.
