Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização interna e a funcionalidade dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à defesa dos interesses comuns e à manutenção da ordem. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário da assembleia e a de órgão executivo do condomínio, com predominância da primeira tese.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conferida ao síndico, é um ponto crucial, pois o habilita a atuar em nome da massa condominial em diversas esferas, desde a cobrança de cotas até a defesa em ações judiciais. O dever de prestar contas anualmente (inc. VIII) e de realizar o seguro da edificação (inc. IX) são imperativos para a transparência e a segurança patrimonial do condomínio.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem importantes flexibilizações e mecanismos de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é útil em situações de impedimento ou vacância do síndico. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, conselheiros ou empresas especializadas, reflete a complexidade crescente da gestão condominial, exigindo, contudo, cautela na escolha e fiscalização dos delegados.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante, seja na elaboração de convenções condominiais, na assessoria a síndicos e condôminos, ou na resolução de conflitos. Questões como a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, os limites de sua atuação e a validade de deliberações assembleares que extrapolam suas competências são temas recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, embora com ampla autonomia, deve sempre agir nos limites da lei, da convenção e das deliberações assembleares, sob pena de responsabilização. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é um dos pontos mais frequentes de controvérsia nos tribunais.
