Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece as balizas para a atuação do síndico, que, embora seja um representante legal do condomínio, possui poderes limitados pela convenção, regimento interno e deliberações assembleares. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário especial, cujos atos vinculam o condomínio dentro dos limites de suas atribuições legais e convencionais.
Entre as competências essenciais, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). O inciso IV reforça a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas e as decisões assembleares, enquanto o inciso IX, muitas vezes negligenciado, impõe a realização do seguro da edificação, medida crucial para a proteção patrimonial. A gestão financeira e de conservação também é contemplada, com a elaboração de orçamento (inciso VI), cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII), pilares da transparência e boa gestão.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é útil em situações de impedimento ou vacância. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária na convenção. Esta possibilidade de delegação é fundamental para a otimização da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a nomeação de subsíndicos com atribuições específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade do síndico eleito.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo a responsabilidade do síndico por atos de gestão, cobrança de cotas condominiais, ou questionamentos sobre a validade de deliberações assembleares. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico responde por excesso de poder ou por omissão no cumprimento de seus deveres, podendo ser responsabilizado civilmente. A análise detalhada das atribuições legais e convencionais é crucial para a defesa ou acusação em tais casos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação sistemática deste artigo com a convenção condominial é a chave para dirimir muitas controvérsias.
