Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece o rol de atribuições e deveres do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, de natureza cogente em suas linhas gerais, delineia a extensão dos poderes e responsabilidades desse representante, que atua como o principal gestor dos interesses comuns. A compreensão aprofundada de suas competências é crucial para a boa governança condominial e para a atuação preventiva e contenciosa da advocacia.
O caput elenca as competências primárias, enquanto os incisos detalham as funções específicas. Dentre elas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses do condomínio em diversas esferas, desde ações de cobrança até litígios complexos envolvendo a edificação ou os serviços. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação dessas competências é um dos principais focos de disputas condominiais.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mas sempre mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária na convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a natureza do rol de competências do síndico: se é taxativo ou exemplificativo. Predomina o entendimento de que, embora o artigo liste as principais atribuições, a convenção condominial e as deliberações assembleares podem conferir outras competências, desde que não contrariem a lei. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, omissão ou excesso de poder é um tema recorrente, exigindo do advogado uma análise minuciosa da convenção, regimento interno e atas assembleares. A correta prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres cruciais que mitigam riscos e protegem o patrimônio comum.
Para a advocacia, a compreensão do Art. 1.348 CC é fundamental na consultoria preventiva, na elaboração ou revisão de convenções condominiais, e na atuação em litígios envolvendo síndicos, condôminos ou o próprio condomínio. A análise da extensão dos poderes do síndico, dos limites de sua atuação e da validade das delegações é essencial para a defesa dos interesses dos clientes, seja na representação do condomínio, de condôminos insatisfeitos ou do próprio síndico em ações de responsabilidade.
