Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a representação legal e a gestão de negócios, mas prevalece o entendimento de que atua como mandatário da coletividade, com poderes específicos conferidos pela lei, convenção e assembleia.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas situações, desde ações de cobrança de cotas condominiais até defesas em litígios. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falha grave na gestão, sujeitando o síndico a responsabilidades.
Os incisos V, VI, VII e VIII abordam as responsabilidades administrativas e financeiras, como a conservação das áreas comuns, a elaboração do orçamento anual, a cobrança de contribuições e multas, e a prestação de contas. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal imperativa, visando à proteção do patrimônio comum contra sinistros. A inobservância dessas atribuições pode gerar responsabilidade civil do síndico, conforme a extensão do dano e a culpa verificada.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação da coletividade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a manutenção da responsabilidade do síndico original.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial tanto na assessoria a condomínios e síndicos quanto na representação de condôminos em litígios. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade por negligência na conservação ou na cobrança de débitos, e os limites da delegação de funções são temas recorrentes que exigem análise cuidadosa da lei, da convenção condominial e da jurisprudência aplicável. A atuação preventiva, por meio da elaboração de pareceres e da revisão de convenções e regimentos, é crucial para mitigar riscos e garantir a conformidade legal da gestão condominial.
