Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do representante legal dos condôminos. A norma visa garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos, sendo um pilar do direito condominial.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em litígios e negociações, o que exige conhecimento e responsabilidade. A obrigação de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a transparência e segurança jurídica da coletividade.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da assembleia como órgão máximo do condomínio. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária na convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas.
Na prática advocatícia, a interpretação do Art. 1.348 é constante em ações de cobrança de cotas condominiais, litígios sobre responsabilidade civil do síndico e discussões acerca da validade de atos praticados em nome do condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a inobservância das competências ou a delegação irregular de poderes pode gerar a nulidade de atos e a responsabilização do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação deste artigo é um dos pontos mais recorrentes em disputas condominiais, ressaltando a importância de uma gestão síndical alinhada à lei e à convenção.
A advocacia deve orientar síndicos e condôminos sobre a extensão dessas competências, prevenindo conflitos e garantindo a legalidade das decisões. A distinção entre as atribuições indelegáveis e aquelas que podem ser transferidas, com a devida aprovação, é um ponto sensível que demanda atenção. A correta compreensão e aplicação do Art. 1.348 do Código Civil são essenciais para a harmonia e eficiência da gestão condominial, evitando passivos e promovendo a segurança jurídica para todos os envolvidos.
