Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a harmonia entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
As competências listadas nos incisos são cruciais para a funcionalidade condominial. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico o poder de convocar a assembleia, órgão soberano do condomínio. O inciso II, por sua vez, destaca a representação ativa e passiva do condomínio, habilitando o síndico a atuar em juízo ou fora dele na defesa dos interesses comuns, o que inclui a propositura de ações e a defesa em litígios. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que a ausência de autorização assemblear para ajuizar certas ações não retira a legitimidade do síndico para defender os interesses coletivos, especialmente em casos urgentes ou de rotina administrativa.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, demonstrando a flexibilidade da gestão condominial e a supremacia da vontade coletiva. Já o §2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário na convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em atos de gestão que demandem sua supervisão. A prática forense revela que a validade de atos praticados por terceiros delegados é frequentemente questionada, exigindo atenção à formalidade da aprovação e aos limites da delegação.
Outras atribuições essenciais incluem a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A inobservância dessas competências pode gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico. Para advogados, compreender a extensão e os limites desses poderes é fundamental para orientar síndicos e condôminos, seja na elaboração de convenções, na resolução de conflitos ou na defesa de interesses em juízo. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação e aplicação desses incisos geram um volume significativo de litígios, evidenciando a complexidade da matéria.
