Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é fundamental para a atuação jurídica, tanto na assessoria a síndicos quanto na representação de condôminos em litígios.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas, desde a cobrança de cotas condominiais até a defesa em ações que envolvam o patrimônio comum. O inciso VII, por sua vez, reforça a prerrogativa de cobrar contribuições e multas, essencial para a saúde financeira do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, que pode ser para um subsíndico ou administradora, é crucial para a eficiência da gestão condominial, mas exige cautela e formalização para evitar questionamentos sobre a validade dos atos praticados.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão da responsabilidade do síndico, especialmente em face da delegação de funções. Embora a delegação seja permitida, a responsabilidade final pelos atos de gestão, em regra, permanece com o síndico, salvo prova de culpa exclusiva do terceiro delegado ou de aprovação assemblear específica que o exima. A ausência de seguro da edificação (inciso IX) ou a negligência na conservação das áreas comuns (inciso V) podem gerar responsabilidade civil do síndico, inclusive por omissão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem se tornado cada vez mais rigorosa, exigindo dos síndicos uma gestão proativa e transparente.
Para a advocacia, a análise do Art. 1.348 é um ponto de partida para diversas demandas, desde a impugnação de assembleias por vícios de convocação até ações de responsabilização do síndico por má gestão ou omissão. A correta interpretação dos limites e alcances das competências do síndico, bem como das possibilidades de delegação, é vital para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos individualmente, garantindo a segurança jurídica nas relações condominiais.
