Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com as devidas adaptações às peculiaridades condominiais.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas, desde a cobrança de cotas condominiais até a defesa em ações judiciais. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de transparência, exigindo que o síndico informe a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio, reforçando a gestão participativa.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não queira exercê-los, ou mesmo para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta prerrogativa é crucial para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, como a gestão de pessoal ou a manutenção predial. A jurisprudência tem sido rigorosa na exigência da aprovação assemblear para tais delegações, especialmente quando envolvem atos de maior relevância.
As implicações práticas para a advocacia são vastas, abrangendo desde a consultoria preventiva para síndicos e condôminos até a atuação em litígios envolvendo a má gestão ou o descumprimento das atribuições. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são fundamentais para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, pode ser acionada em caso de negligência ou imperícia no exercício de suas funções, como a omissão em realizar o seguro da edificação (inciso IX) ou a falha na cobrança de contribuições (inciso VII). Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial é expressiva, demandando constante atualização dos profissionais do direito.
A elaboração do orçamento (inciso VI) e a prestação de contas (inciso VIII) são pilares da gestão financeira transparente, sujeitas a rigorosa fiscalização pelos condôminos e, em caso de irregularidades, a questionamentos judiciais. A conservação das partes comuns (inciso V) e a zeladoria dos serviços são essenciais para a valorização do patrimônio e a qualidade de vida dos moradores. A advocacia condominial exige, portanto, um profundo conhecimento dessas nuances, permitindo a defesa dos interesses de seus clientes com base em sólida fundamentação legal e jurisprudencial.
