Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção, conservação e administração dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses do condomínio em litígios, o que exige conhecimento jurídico ou o auxílio de profissionais especializados. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de transparência, exigindo que o síndico dê imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e chancela da coletividade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação desses parágrafos é um dos pontos de maior incidência de questionamentos em assembleias condominiais.
A prática advocatícia frequentemente se depara com a interpretação e aplicação deste artigo, especialmente em casos de prestação de contas (inciso VIII), cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), que é uma obrigação legal inafastável. A omissão do síndico em cumprir suas atribuições pode gerar responsabilidade civil, exigindo do advogado uma análise minuciosa da convenção, regimento interno e atas de assembleia para determinar a extensão da responsabilidade e as medidas cabíveis. A jurisprudência tem sido rigorosa na exigência do cumprimento desses deveres, especialmente no que tange à transparência e à gestão financeira.
