Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas do síndico no condomínio edilício, estabelecendo a espinha dorsal de sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a organização e gestão condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração ordinária e pela representação legal do condomínio. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, reconhece o síndico como o principal executor das deliberações assembleares e guardião dos interesses comuns, atuando como um verdadeiro mandatário da coletividade.
Os incisos do artigo detalham as atribuições, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial (inciso II), até a gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação patrimonial (inciso V). A obrigação de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) ressalta a transparência exigida na gestão. A imposição de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são pilares para a segurança jurídica e patrimonial do condomínio.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões práticas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação é crucial para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a nomeação de subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a aprovação assemblear para delegações substanciais, visando proteger os condôminos de gestões personalistas.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na resolução de conflitos. Questões como a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear, a extensão da responsabilidade do síndico por atos delegados e a interpretação das convenções condominiais em face dessas competências são recorrentes. A análise da legalidade das deliberações e a correta aplicação das normas são pontos nevrálgicos. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a correta interpretação e aplicação desses dispositivos são fundamentais para evitar litígios e garantir a boa governança condominial, destacando a importância de ferramentas que auxiliam na consulta e análise jurídica.
A atuação do síndico, portanto, exige não apenas conhecimento jurídico, mas também habilidades de gestão e comunicação. A responsabilidade civil do síndico por atos praticados com culpa ou dolo, ou por omissão no cumprimento de seus deveres, é uma área de constante debate. A correta observância das competências e limites estabelecidos pelo Art. 1.348 e pela convenção condominial é a base para uma gestão eficaz e para a prevenção de passivos para o condomínio e para o próprio síndico.
