Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida em condomínio, estabelecendo um rol de atribuições que visam à defesa dos interesses comuns e à manutenção da propriedade. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a teoria do mandato e a do órgão, mas prevalece a compreensão de que atua como um órgão executivo do condomínio, com poderes e deveres específicos.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade para propor ações e defender o condomínio em litígios, sendo um ponto crucial para a tutela dos direitos condominiais. O dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência e a necessidade de prestação de contas, um pilar da gestão condominial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, demonstrando a soberania da coletividade. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos.
Outras atribuições relevantes incluem a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A correta execução dessas tarefas é vital para a saúde financeira e estrutural do condomínio. A advocacia condominial, por sua vez, deve estar atenta às discussões sobre a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, especialmente em casos de omissão ou negligência no cumprimento de suas obrigações. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se desdobra em complexas demandas judiciais envolvendo a gestão condominial.
A prática forense revela que a inobservância das competências do síndico pode gerar nulidades de atos, demandas por perdas e danos e até mesmo a destituição do gestor. Advogados que atuam na área devem orientar síndicos e condôminos sobre a extensão e os limites de suas atribuições, promovendo a segurança jurídica nas relações condominiais. A compreensão aprofundada do Art. 1.348 é, portanto, indispensável para a atuação eficaz no direito imobiliário e condominial.
