Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, representante legal ou órgão executivo do condomínio, com predominância para a tese de que atua como órgão de representação e administração.
Entre as competências listadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele (inc. II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inc. IV). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é de suma importância prática, pois confere ao síndico a prerrogativa de agir para manter a saúde financeira do condomínio, inclusive por meio de ações de cobrança. A responsabilidade civil do síndico, por sua vez, pode ser aferida pela negligência ou imprudência no exercício dessas funções, conforme a teoria da responsabilidade subjetiva.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, mantendo-se o dever de supervisão sobre os atos delegados.
A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a amplitude dos poderes do síndico para a defesa dos interesses comuns, inclusive para a propositura de ações judiciais sem prévia autorização assemblear em casos urgentes ou quando a convenção assim o permitir. No entanto, para atos que impliquem disposição de bens ou alteração substancial da estrutura condominial, a aprovação da assembleia é indispensável. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é um ponto frequente de controvérsia em litígios condominiais, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e do regimento interno.
Para a advocacia, compreender o Art. 1.348 é fundamental tanto na representação de condomínios quanto de condôminos. A análise das atribuições do síndico permite identificar eventuais excessos ou omissões que possam gerar responsabilidade civil ou justificar a impugnação de atos. A correta aplicação deste artigo garante a segurança jurídica e a eficiência na administração condominial, prevenindo conflitos e promovendo a harmonia entre os moradores.
