Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, mas prevalece o entendimento de que atua como representante legal do ente despersonalizado.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A capacidade de representação judicial e extrajudicial é crucial, permitindo ao síndico atuar em nome do condomínio em litígios e negociações. O dever de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são igualmente fundamentais para a transparência e a segurança patrimonial.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a dinâmica condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. A interpretação desses dispositivos gera discussões práticas sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico.
A advocacia condominial deve estar atenta à correta aplicação dessas competências, pois a inobservância pode gerar responsabilidade civil para o síndico e prejuízos ao condomínio. Questões como a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear ou a extensão da responsabilidade do síndico por atos de terceiros delegados são temas recorrentes em litígios. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar o interesse coletivo, observando os limites impostos pela lei, convenção e regimento interno.
