Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é crucial para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de deveres e poderes que visam à manutenção, conservação e defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre um mandato legal e uma gestão de negócios, com predominância da primeira tese, dada a investidura por eleição assemblear e a subordinação às deliberações dos condôminos.
Os incisos do artigo detalham as competências específicas. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico a prerrogativa de convocar a assembleia, instrumento máximo de deliberação condominial. Já o inciso II, que trata da representação ativa e passiva do condomínio, é de suma importância prática, pois habilita o síndico a atuar em juízo ou fora dele em nome da massa condominial, seja para cobrar cotas em atraso ou defender o condomínio em ações judiciais. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode gerar responsabilidade civil para o síndico, evidenciando a necessidade de transparência na gestão.
A observância das normas internas e das deliberações assembleares (inciso IV) é um pilar da gestão condominial, enquanto a diligência na conservação das áreas comuns e na prestação de serviços (inciso V) reflete o dever de zelar pelo patrimônio e bem-estar dos condôminos. A elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são essenciais para a saúde financeira do condomínio. A prestação de contas (inciso VIII) anualmente ou quando exigida reforça o princípio da boa-fé e da responsabilidade fiduciária do síndico. Por fim, o inciso IX, que trata do seguro da edificação, é uma obrigação legal inafastável, visando à proteção do patrimônio contra sinistros.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade à gestão. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em casos específicos, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, sendo crucial a análise da extensão da delegação e da supervisão exercida. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de falhas na gestão delegada.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é vital na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa dos interesses de condôminos. A análise das atribuições do síndico é frequente em litígios envolvendo prestação de contas, cobrança de cotas condominiais, responsabilidade civil por atos de gestão e impugnação de assembleias. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao exercer suas funções, deve pautar-se pela diligência de um homem médio, respondendo por dolo ou culpa na gestão, conforme a teoria da responsabilidade civil subjetiva.
