Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida em condomínio, estabelecendo um rol de atribuições que visam à defesa dos interesses comuns e à manutenção da propriedade. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a figura do mandatário e a de um órgão do condomínio, com prevalência da primeira tese, conferindo-lhe poderes de representação e administração.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). Tais prerrogativas sublinham a importância do síndico como elo entre os condôminos e o mundo exterior, sendo responsável pela defesa dos direitos e interesses do condomínio. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão é um ponto crucial, exigindo diligência e probidade no exercício de suas funções, sob pena de responder por perdas e danos.
O dispositivo também aborda a execução das normas condominiais e a gestão financeira. O síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV), além de diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V) e elaborar o orçamento anual (inciso VI). A cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII) é uma atribuição vital para a saúde financeira do condomínio, conferindo ao síndico a legitimidade para ajuizar ações de cobrança. A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres que reforçam a transparência e a proteção patrimonial.
Os parágrafos do Art. 1.348 trazem importantes flexibilizações e limitações aos poderes do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, embora prática, exige cautela e clareza na delimitação das responsabilidades, evitando conflitos e ambiguidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação desses parágrafos são cruciais para a validade dos atos praticados por terceiros em nome do condomínio.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável na assessoria a condomínios e condôminos. A atuação do advogado envolve desde a elaboração e revisão de convenções e regimentos internos, passando pela orientação em assembleias, até a defesa dos interesses em litígios envolvendo a gestão condominial. As discussões sobre a extensão dos poderes do síndico, os limites de sua responsabilidade e a validade de atos delegados são temas recorrentes que demandam expertise e atualização constante no direito condominial.
