Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso é crucial para a atuação jurídica, tanto na assessoria a síndicos quanto na representação de condôminos em litígios.
Entre as competências destacadas, o inciso I confere ao síndico o poder de convocar a assembleia, órgão máximo de deliberação do condomínio, enquanto o inciso II o incumbe da representação legal, ativa e passiva, em juízo ou fora dele. Essa representação é ampla, abrangendo desde a propositura de ações de cobrança até a defesa em demandas judiciais contra o condomínio. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência na gestão.
Os incisos IV, V, VI, VII, VIII e IX detalham as responsabilidades operacionais e financeiras. O síndico deve cumprir e fazer cumprir as normas internas (IV), zelar pela conservação das áreas comuns e serviços (V), elaborar o orçamento (VI), cobrar as contribuições e multas (VII), prestar contas anualmente (VIII) e realizar o seguro da edificação (IX). A inobservância dessas obrigações pode configurar improbidade administrativa condominial, sujeitando o síndico a destituição e responsabilização civil. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsias judiciais, especialmente no que tange à cobrança de inadimplentes e à prestação de contas.
Os parágrafos do artigo trazem flexibilidade e importantes nuances. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da coletividade. Já o § 2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação é um ponto de atenção, pois exige formalização e clareza para evitar conflitos de competência e responsabilização. A jurisprudência tem se mostrado rigorosa quanto à necessidade de aprovação assemblear para a validade de tais delegações, especialmente quando envolvem atos de gestão financeira ou representação processual.
Para a advocacia, a análise do Art. 1.348 é fundamental na elaboração de convenções condominiais, na assessoria a síndicos e administradoras, e na defesa de condôminos. A correta interpretação das atribuições e dos limites de atuação do síndico é crucial para prevenir litígios e garantir a segurança jurídica da gestão condominial. A discussão sobre a extensão da responsabilidade do síndico, especialmente em casos de negligência ou má-fé, permanece um tema relevante nos tribunais, exigindo dos profissionais do direito uma atualização constante sobre a doutrina e jurisprudência condominial.
