Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências do síndico no condomínio edilício, estabelecendo o arcabouço legal para sua atuação. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a função de gestor e representante legal do condomínio. Suas atribuições abrangem desde a convocação de assembleias até a realização do seguro da edificação, passando pela representação judicial e administrativa, conforme os incisos I a IX.
A representação do condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns. A doutrina e a jurisprudência consolidam o entendimento de que o síndico é o porta-voz do condomínio, cabendo-lhe, por exemplo, ajuizar ações de cobrança de cotas condominiais ou defender o condomínio em litígios. A necessidade de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e da gestão participativa.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essas disposições abrem espaço para a delegação de funções e a profissionalização da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio e terceiros geralmente permanece com o síndico eleito, salvo expressa exoneração ou assunção de responsabilidade pelo delegado.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente em relação a atos que excedam suas competências ou que demandem autorização assemblear específica. A interpretação dos incisos V (conservação e guarda das partes comuns) e VII (cobrança de contribuições e multas) é crucial para a gestão diária e a manutenção da saúde financeira do condomínio. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a correta aplicação desses dispositivos é um dos pontos mais recorrentes em litígios condominiais, evidenciando a importância de uma gestão síndica diligente e em conformidade com a lei e a convenção.
Para os advogados, compreender a extensão e as limitações do Art. 1.348 é essencial para orientar síndicos, condôminos e administradoras. A atuação consultiva pode prevenir litígios, enquanto a atuação contenciosa exige o domínio das nuances sobre a responsabilidade do síndico e a validade dos atos praticados em nome do condomínio. A observância das normas internas (convenção e regimento) e das deliberações assembleares é um pilar para a validade dos atos do síndico e para a segurança jurídica da comunidade condominial.
