Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições fundamentais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo é crucial para a organização da vida em condomínio, estabelecendo a base para a administração, conservação e defesa dos interesses comuns. A compreensão aprofundada de suas disposições é vital para a atuação jurídica, tanto na assessoria a síndicos e condôminos quanto na resolução de conflitos.
As competências listadas nos incisos I a IX abrangem desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), até a gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação patrimonial (inciso V e IX). A representação ativa e passiva do condomínio, conforme o inciso II, é um ponto de constante debate, especialmente quanto aos limites de atuação do síndico sem prévia autorização assemblear, tema frequentemente abordado pela jurisprudência em casos de demandas judiciais. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de transparência, exigindo que o síndico informe a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é útil em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões doutrinárias sobre a natureza e os limites dessa sub-rogação de tarefas.
A prática advocatícia demanda atenção especial à interpretação desses dispositivos, pois a inobservância das competências pode gerar nulidades de atos, responsabilidade civil do síndico e litígios entre condôminos e a administração. A correta aplicação do Art. 1.348, em conjunto com a convenção e o regimento interno, é essencial para a boa governança condominial e a prevenção de conflitos. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza nas atribuições e a observância dos ritos assembleares são pilares para a segurança jurídica no ambiente condominial.
A prestação de contas (inciso VIII) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas (inciso IV) são pilares da gestão síndical, cuja falha pode ensejar a destituição do síndico. A jurisprudência tem sido rigorosa na exigência de transparência e diligência na administração, reforçando a importância de uma assessoria jurídica preventiva para síndicos e administradoras. A complexidade das relações condominiais e a multiplicidade de atribuições do síndico tornam este artigo um dos mais relevantes para o direito imobiliário.
