Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é de mandatário, embora com peculiaridades, dada a sua eleição e a representação de um ente despersonalizado.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A responsabilidade pela conservação das áreas comuns (inciso V) e a gestão financeira, incluindo a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), são pilares da administração condominial. A prestação de contas anual (inciso VIII) e a obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) reforçam a transparência e a diligência esperadas do síndico.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, demonstrando a soberania da coletividade condominial. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos.
A interpretação do Art. 1.348 frequentemente gera discussões doutrinárias e jurisprudenciais, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e à sua responsabilidade civil e criminal. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o rol de atribuições não é exaustivo, mas exemplificativo, podendo a convenção ou a assembleia conferir outras competências, desde que não violem a lei. Para advogados que atuam em direito imobiliário, compreender a extensão dessas atribuições é fundamental para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos ou do próprio condomínio em litígios envolvendo gestão condominial, cobrança de cotas ou responsabilidade civil. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a complexidade das relações condominiais exige uma análise minuciosa das normas internas e da legislação aplicável para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica.
