Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a administração eficiente, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da atuação do síndico é de mandatário, embora com peculiaridades, dada a sua eleição e as responsabilidades inerentes ao cargo.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação de assembleias, e o inciso II, que versa sobre a representação ativa e passiva do condomínio, são pilares da gestão. A representação judicial e extrajudicial exige do síndico não apenas conhecimento das normas condominiais, mas também a capacidade de agir em nome da massa condominial, defendendo seus direitos e interesses. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de transparência, exigindo que o síndico informe a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos que afetem o condomínio, reforçando a gestão participativa.
Os incisos IV, V, VI, VII, VIII e IX detalham as funções administrativas e operacionais, desde o cumprimento das normas internas até a realização do seguro da edificação, passando pela conservação, elaboração orçamentária e cobrança de contribuições. A responsabilidade pela cobrança das contribuições condominiais (inciso VII) é crucial para a saúde financeira do condomínio, sendo que a inadimplência é um dos maiores desafios enfrentados. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever fundamental, garantindo a fiscalização da gestão pelos condôminos.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem importantes flexibilizações quanto à representação e administração. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da assembleia. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação é comum para a contratação de administradoras de condomínios, que atuam como auxiliares do síndico, mas não o substituem integralmente em suas responsabilidades primárias.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram discussões práticas, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e à extensão de sua responsabilidade civil e criminal. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um bom pai de família, sendo passível de responsabilização por atos de gestão negligente ou dolosa. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial, incluindo a atuação do síndico, é um campo fértil para a advocacia, exigindo dos profissionais do direito um profundo conhecimento das nuances deste dispositivo e das normas correlatas.
