Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância para a tese de que atua como representante legal do condomínio.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial (inciso II) confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio, sendo crucial para a defesa dos interesses coletivos. A obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) e de prestar contas (inciso VIII) reforça o caráter fiduciário de sua função, exigindo transparência e probidade na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, especialmente das funções administrativas, é fundamental para a eficiência da gestão em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras especializadas ou a subdelegação de tarefas específicas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem gerado discussões jurisprudenciais sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à extensão dos poderes do síndico, à validade de suas decisões e à sua responsabilidade civil ou criminal por atos de gestão. A ausência de seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar grave omissão e responsabilidade pessoal do síndico em caso de sinistro. É imperativo que o advogado que atua em direito condominial esteja atento não apenas ao texto legal, mas também à convenção de condomínio e ao regimento interno, que podem detalhar ou restringir as atribuições do síndico, bem como à jurisprudência consolidada sobre o tema.
