Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal não apenas estabelece as obrigações primárias do síndico, mas também serve como base para a interpretação de seus limites de atuação e responsabilidades. A doutrina majoritária entende que as atribuições elencadas são exemplificativas, e não exaustivas, permitindo que a convenção condominial ou a assembleia confiram outras incumbências, desde que não violem a lei ou a natureza do cargo.
Entre as competências essenciais, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, o que é crucial para a gestão de litígios e negociações. A obrigatoriedade de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e da gestão participativa.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, demonstrando a soberania do colegiado condominial. Já o §2º autoriza a delegação de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte, onde a complexidade das tarefas exige a atuação de profissionais especializados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
A prática advocatícia frequentemente se depara com controvérsias relacionadas à extensão dos poderes do síndico, especialmente em casos de desvio de finalidade, má gestão ou omissão. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são pontos nevrálgicos que geram grande volume de demandas judiciais, exigindo do síndico rigor e transparência. A ausência de seguro da edificação (inciso IX) pode acarretar responsabilidade civil pessoal do síndico, evidenciando a seriedade de suas obrigações.
Para o advogado, compreender o escopo do Art. 1.348 é fundamental para orientar síndicos e condôminos, seja na elaboração de convenções, na análise de prestações de contas ou na defesa em ações judiciais. A correta aplicação e interpretação deste artigo são pilares para a boa governança condominial e a prevenção de conflitos, garantindo a harmonia e a segurança jurídica nas relações condominiais.
