Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de um mandatário e a de um órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a sua eleição e a possibilidade de destituição pela assembleia.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é de suma importância prática, sendo a base para a recuperação de créditos condominiais. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico, mesmo que com poderes de representação, deve sempre observar os limites da convenção e das deliberações assembleares, sob pena de responsabilização pessoal.
Os parágrafos 1º e 2º trazem flexibilidade à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é crucial para a eficiência administrativa, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a delegação não exime o síndico da responsabilidade pela fiscalização e pelos resultados da gestão delegada, conforme a teoria da culpa in eligendo ou in vigilando.
Discussões práticas frequentemente surgem quanto aos limites da atuação do síndico, especialmente em situações que envolvem obras, contratação de serviços e aplicação de sanções. A interpretação do princípio da legalidade estrita na gestão condominial é fundamental, exigindo que todas as ações do síndico encontrem respaldo na lei, na convenção ou nas deliberações assembleares. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza e a precisão na redação das convenções condominiais são essenciais para evitar litígios decorrentes de ambiguidades nas atribuições do síndico e dos demais órgãos condominiais.
