Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as atribuições e responsabilidades do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é frequentemente debatida, sendo majoritariamente compreendido como um mandatário da coletividade, cujos poderes são conferidos pela assembleia e limitados pela convenção e regimento interno.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, por exemplo, é uma prerrogativa fundamental que confere ao síndico a legitimidade para atuar em defesa dos interesses comuns, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. A omissão na defesa desses interesses pode, inclusive, gerar responsabilidade civil ao síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não queira exercê-los. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, como a gestão financeira ou a supervisão de obras.
A prática forense revela que a interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram diversas controvérsias, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e à validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a observância das formalidades legais e convencionais para a validade dos atos do síndico, especialmente aqueles que implicam em despesas extraordinárias ou alteração da estrutura condominial. Para advogados que atuam no direito condominial, a análise minuciosa da convenção e do regimento interno, em conjunto com o dispositivo legal, é indispensável para orientar síndicos e condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta delimitação das competências do síndico é um dos pontos mais recorrentes em litígios condominiais, evidenciando a importância de uma gestão transparente e em conformidade com a lei.
