Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do representante legal dos condôminos. A interpretação e aplicação deste artigo são cruciais para evitar conflitos e garantir a gestão eficiente do patrimônio comum.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de maior porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a delegação deve ser expressa e não pode desvirtuar a essência das atribuições indelegáveis do síndico.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico, seja para fundamentar ações de cobrança ou de responsabilidade. A correta compreensão das atribuições do síndico, bem como dos limites de sua atuação e das possibilidades de delegação, é essencial para a segurança jurídica do condomínio e dos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre a extensão da autonomia da vontade da assembleia versus as normas cogentes do Código Civil.
É fundamental que o advogado atuante em direito imobiliário e condominial esteja atento às discussões doutrinárias e à evolução jurisprudencial sobre a matéria, especialmente no que tange à responsabilidade civil do síndico por atos de gestão ou omissão. A clareza na convenção condominial e no regimento interno, em conformidade com o Código Civil, é a melhor forma de prevenir litígios e garantir uma administração condominial transparente e eficaz.
