Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal. Este dispositivo é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária, sempre em conformidade com a convenção e o regimento interno. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário, cujos poderes são definidos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação em juízo, por exemplo, é um ponto crucial, exigindo do síndico não apenas a capacidade de agir em nome do condomínio, mas também de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), garantindo a transparência da gestão. A omissão nesse dever pode gerar responsabilidade civil.
Os incisos V a IX detalham as funções administrativas, como a conservação das áreas comuns, a elaboração orçamentária, a cobrança de contribuições e multas, a prestação de contas e a realização do seguro da edificação. A cobrança de cotas condominiais (inciso VII) é uma das mais frequentes demandas na advocacia condominial, sendo o síndico o agente legitimado para tal. O § 1º e o § 2º, por sua vez, introduzem a possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a dinâmica condominial, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos.
A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que o síndico, embora dotado de amplos poderes, deve agir sempre no interesse do condomínio e dentro dos limites de suas atribuições, sob pena de responsabilidade civil e criminal. A discussão prática frequentemente gira em torno da extensão dos poderes do síndico para realizar obras, contratar serviços ou firmar acordos sem a prévia autorização da assembleia, especialmente em casos de urgência. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da “necessidade” e “urgência” para atos sem deliberação prévia é um campo fértil para litígios, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e das circunstâncias fáticas. A atuação diligente e a observância dos deveres legais e convencionais são essenciais para evitar conflitos e garantir a boa administração do condomínio.
