Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam assegurar a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico transcende a mera representação, englobando deveres de diligência, fiscalização e execução, fundamentais para a harmonia e funcionalidade da vida condominial.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade, seja na cobrança de cotas condominiais ou na defesa contra terceiros. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial que aponta para a responsabilidade in eligendo e in vigilando.
Outras atribuições relevantes incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A ausência do seguro obrigatório, por exemplo, pode acarretar sérias consequências para o condomínio e para o síndico, que pode ser responsabilizado pessoalmente. A jurisprudência tem sido rigorosa na análise da conduta do síndico, especialmente em casos de má-gestão ou desvio de finalidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem se consolidado em diversas decisões dos tribunais superiores, reforçando a importância da probidade e da transparência na administração condominial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável, seja na assessoria a síndicos e condomínios, na propositura de ações de prestação de contas, na defesa em ações de responsabilidade civil ou na impugnação de atos assembleares. A análise da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com o dispositivo legal, é fundamental para determinar a extensão exata das atribuições e responsabilidades do síndico, bem como para identificar possíveis excessos ou omissões que possam gerar litígios.
