Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à defesa dos interesses comuns e à manutenção da ordem. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com predominância da primeira tese, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição pela assembleia.
As atribuições elencadas nos incisos são de suma importância prática. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico o poder de convocar a assembleia, órgão máximo deliberativo do condomínio. Já o inciso II estabelece a capacidade de representação ativa e passiva, permitindo que o síndico atue em juízo ou fora dele em nome do condomínio, o que é crucial para a defesa dos interesses coletivos em litígios ou negociações. A obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e da gestão democrática.
Outras competências relevantes incluem o cumprimento e a fiscalização da convenção e do regimento interno (inciso IV), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a contratação do seguro da edificação (inciso IX). A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a responsabilidade do síndico pelo fiel cumprimento dessas obrigações, podendo ser responsabilizado civil e até criminalmente por omissão ou má gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem sido consistente nos tribunais superiores, reforçando a importância da atuação diligente do síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a representação e a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, demonstrando a soberania da assembleia. Por sua vez, o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é vital para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela e formalização para evitar conflitos de responsabilidade.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável. Em ações envolvendo condomínios, seja na defesa dos interesses do ente coletivo ou na representação de condôminos contra atos do síndico, o conhecimento preciso das atribuições e dos limites de sua atuação é crucial. A análise da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com este artigo, permite identificar eventuais excessos, omissões ou irregularidades na gestão, fundamentando teses jurídicas robustas em litígios condominiais.
