Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, conservação e defesa dos interesses comuns. A função do síndico, portanto, transcende a mera gestão patrimonial, englobando aspectos jurídicos, financeiros e sociais, exigindo um conhecimento aprofundado da legislação e da dinâmica condominial.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação legal do condomínio é uma das atribuições mais sensíveis, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome da massa condominial. Adicionalmente, o síndico é incumbido de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelar pela conservação e serviços (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), cobrar contribuições e multas (inciso VII), prestar contas (inciso VIII) e realizar o seguro da edificação (inciso IX), demonstrando a amplitude de suas responsabilidades.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação da assembleia. A jurisprudência tem reiterado a necessidade de observância rigorosa desses requisitos para a validade das delegações, evitando abusos ou desvirtuamento da função.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental em litígios envolvendo condomínios, seja na defesa de condôminos contra atos do síndico, seja na representação do próprio condomínio em ações de cobrança ou responsabilidade civil. A correta interpretação das atribuições e limites do síndico é essencial para determinar a validade de atos praticados, a responsabilidade por omissões e a legitimidade processual. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira e suas interconexões, a clareza sobre as competências do síndico minimiza conflitos e fortalece a segurança jurídica nas relações condominiais.
Discussões doutrinárias frequentemente abordam a natureza jurídica do síndico – se mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio – impactando diretamente a extensão de sua responsabilidade civil e criminal. A responsabilidade do síndico é objetiva em alguns casos, como a falta de seguro obrigatório, e subjetiva em outros, exigindo a comprovação de culpa ou dolo. Para os advogados, compreender esses contornos é vital para a propositura ou defesa de ações, bem como para a consultoria preventiva, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres e a importância da observância da convenção e regimento interno.
