Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo, de natureza cogente em suas linhas gerais, delineia as funções essenciais para a manutenção, conservação e representação do condomínio, sendo crucial para a harmonia e funcionalidade da vida condominial. A interpretação de seus incisos e parágrafos é fundamental para a atuação jurídica tanto na defesa do condomínio quanto na responsabilização do síndico.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação ativa e passiva, em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio, o que implica em significativa responsabilidade civil e criminal. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode, inclusive, configurar quebra de dever fiduciário.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações e discussões. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, conselheiros ou administradoras, não exime o síndico de sua responsabilidade de supervisão, configurando uma responsabilidade in eligendo e in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a comprovação da aprovação assemblear para a validade dessas delegações, especialmente em atos de maior impacto financeiro ou legal.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a atuação do síndico, desde a cobrança de contribuições (inciso VII) até a prestação de contas (inciso VIII), que deve ser anual e transparente. A ausência de seguro da edificação (inciso IX) é um ponto crítico, podendo gerar responsabilidade solidária do síndico em caso de sinistro. A gestão condominial exige, portanto, não apenas conhecimento técnico, mas também probidade e diligência, sendo o advogado um pilar fundamental para orientar e fiscalizar essa atuação, prevenindo conflitos e garantindo a observância das normas legais e convencionais.
