Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências legais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a representação legal do condomínio até a gestão financeira e a conservação das áreas comuns. A compreensão aprofundada dessas atribuições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial.
Entre as funções primárias, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). O síndico também é o responsável por fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares (inciso IV), além de zelar pela conservação e guarda das partes comuns (inciso V). Tais incumbências sublinham a natureza multifacetada do cargo, que exige tanto habilidades gerenciais quanto conhecimento jurídico.
A gestão financeira é outro pilar da atuação do síndico, abrangendo a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII), e a prestação de contas anual ou quando exigida (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida de proteção patrimonial indispensável. A inobservância dessas obrigações pode gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico, conforme a gravidade da conduta.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade e discussões relevantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, especialmente para administradoras profissionais, é um ponto de constante debate sobre a extensão da responsabilidade do síndico e do delegatário. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente se depara com a necessidade de equilibrar a eficiência administrativa com a manutenção da fiscalização e controle pelos condôminos.
Na prática, a advocacia deve estar atenta à validade das deliberações assembleares que envolvem a investidura ou delegação de poderes, bem como à correta aplicação das normas da convenção condominial. A atuação do síndico, por ser um múnus público de natureza privada, exige diligência e probidade, sendo sua responsabilidade um tema recorrente em litígios condominiais. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico responde por omissão ou ação que cause prejuízo ao condomínio ou aos condôminos, exigindo uma análise criteriosa de cada caso concreto.
