Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), conferindo-lhe um papel de gestor e representante legal. A natureza dessas competências é, em regra, indelegável, salvo as exceções expressamente previstas na própria lei ou na convenção condominial.
A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais críticas (inciso II), implicando na legitimidade processual do síndico para defender os interesses comuns. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar negligência e gerar responsabilidade. Além disso, a gestão financeira, incluindo a elaboração de orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), exige rigor e transparência, culminando na prestação de contas anual (inciso VIII).
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances à regra geral. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, desde que respeitados os requisitos formais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental em litígios envolvendo condomínios, seja na verificação da legitimidade ativa ou passiva, na apuração de responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, ou na contestação de deliberações assembleares. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como mandatário do condomínio, devendo agir com a diligência e probidade esperadas de um bom administrador. A inobservância das suas competências ou a prática de atos que excedam seus poderes pode ensejar a sua destituição e a responsabilização por perdas e danos, conforme a doutrina civilista e o entendimento dos tribunais.
