Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), seja em juízo ou fora dele. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição pela assembleia.
Entre as atribuições mais relevantes, destaca-se a responsabilidade pela conservação das partes comuns (inciso V) e a gestão financeira, incluindo a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A prestação de contas (inciso VIII) é um dever fundamental, garantindo a transparência da gestão. O § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em caso de má gestão do delegado.
A prática forense revela frequentes litígios envolvendo a atuação do síndico, seja por omissão no cumprimento de suas obrigações, como a não realização do seguro da edificação (inciso IX), ou por excesso de poder. A responsabilidade civil do síndico pode ser configurada por atos dolosos ou culposos que causem prejuízo ao condomínio ou a terceiros, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e do regimento interno. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é crucial para a defesa dos interesses condominiais, tanto na esfera preventiva quanto contenciosa.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente afirmado que o síndico, ao representar o condomínio, deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por seus atos. A ausência de conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) ou o descumprimento da convenção (inciso IV) podem gerar sérias consequências, inclusive a destituição do cargo. Para a advocacia, compreender a extensão dessas competências e as nuances dos parágrafos é essencial para orientar síndicos e condôminos, prevenindo conflitos e assegurando a boa gestão condominial.
