Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal da coletividade. Este dispositivo é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e pela defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, sendo majoritariamente compreendida como um mandatário da assembleia, com poderes específicos e limitados pela lei e pela convenção.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação da assembleia (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, exigindo do síndico não apenas conhecimento das demandas condominiais, mas também a capacidade de agir em nome da massa condominial, inclusive para a cobrança de contribuições (inciso VII). A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil ao síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade e importantes discussões sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, conselheiros ou administradoras, é vital para a gestão de condomínios complexos, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos frequentemente se alinha à necessidade de garantir a eficiência administrativa sem comprometer a transparência e a fiscalização pelos condôminos.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo condomínios, desde ações de cobrança de cotas condominiais até demandas por vícios construtivos ou conflitos internos. A verificação da regularidade da atuação do síndico, a observância das formalidades para a convocação de assembleias e a correta prestação de contas (inciso VIII) são elementos essenciais para a validade dos atos condominiais. A inobservância dessas competências pode acarretar a nulidade de deliberações ou a responsabilização pessoal do síndico por perdas e danos, reforçando a importância de uma gestão condominial pautada na legalidade e na boa-fé.
