Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no capítulo que trata do condomínio edilício, delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou, mais modernamente, um órgão executivo do condomínio, com poderes e deveres específicos.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação, tanto ativa quanto passiva, em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, o que implica em uma grande responsabilidade. A omissão na comunicação de processos judiciais ou administrativos à assembleia (inciso III) pode configurar falha no dever de diligência e gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão condominial moderna, permitindo a delegação de funções administrativas ou de representação a profissionais especializados, como administradoras de condomínios. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória.
A prática da advocacia condominial frequentemente se depara com controvérsias relacionadas à extensão dos poderes do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inciso VII) e à realização de obras. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir nos limites da lei, da convenção e das deliberações assembleares, sob pena de excesso de poder ou desvio de finalidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições do síndico é fundamental para a prevenção de litígios e para a segurança jurídica da gestão condominial.
