Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita pela doutrina majoritária, conferindo-lhe poderes de representação.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), a diligência na conservação das partes comuns (inciso V) e a cobrança das contribuições condominiais (inciso VII). O inciso III, ao exigir o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforça o princípio da transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões de alta relevância. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação fundamental para a proteção patrimonial do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mas exige aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em caso de má gestão do terceiro.
Na prática advocatícia, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 são cruciais em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação, seja para exigir o cumprimento de suas obrigações. A omissão ou o excesso de poder do síndico podem gerar responsabilidade civil, conforme a teoria da culpa in eligendo ou in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado a necessidade de observância rigorosa das atribuições e dos limites de delegação para a validade dos atos praticados em nome do condomínio, evitando nulidades e prejuízos aos condôminos.
