Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil estabelece as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), passando pela gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação patrimonial (inciso V). A clareza dessas atribuições é fundamental para a governança condominial e para a segurança jurídica das relações entre condôminos e terceiros.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais críticas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica na capacidade de propor ações, defender o condomínio e celebrar contratos em nome da coletividade, sempre visando a defesa dos interesses comuns. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência e da gestão participativa. A inobservância dessas prerrogativas pode gerar responsabilidade civil para o síndico.
Uma discussão prática relevante surge com o § 2º, que permite ao síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com gestão complexa, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a doutrina e a jurisprudência alertam para a necessidade de que essa delegação não esvazie completamente a figura do síndico, que permanece como o principal responsável perante a coletividade, configurando a responsabilidade in eligendo e in vigilando. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da extensão dessa delegação é um ponto frequente de controvérsia em litígios condominiais.
A advocacia condominial deve estar atenta às nuances do artigo 1.348, especialmente no que tange à fiscalização das contas (inciso VIII) e à imposição e cobrança de multas (inciso VII), que frequentemente geram disputas judiciais. A correta aplicação da convenção e do regimento interno (inciso IV), bem como a realização do seguro da edificação (inciso IX), são pilares para a prevenção de litígios e para a manutenção da saúde financeira e estrutural do condomínio. A atuação do advogado, seja na assessoria preventiva ou na representação contenciosa, exige profundo conhecimento dessas atribuições e de suas implicações práticas.
