Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando sua função como pilar da administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal, fundamental para a governança condominial, confere ao síndico um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias até a realização do seguro da edificação, passando pela gestão financeira e pela defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a figura do mandatário, do gestor de negócios ou de um órgão do condomínio, com predominância da tese de que atua como mandatário legal, com poderes específicos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), que implica a capacidade de atuar em juízo e fora dele, e a obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A observância e o cumprimento da convenção, do regimento interno e das deliberações assembleares (inciso IV) são cruciais para a manutenção da ordem e da legalidade interna. A prática demonstra que a inobservância dessas prerrogativas pode gerar a responsabilização civil do síndico por omissão ou negligência, conforme a extensão do dano causado ao condomínio ou aos condôminos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a delegação de tarefas e a profissionalização da administração. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em caso de má gestão do terceiro.
A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a importância do síndico como gestor dos interesses coletivos, impondo-lhe deveres de diligência e probidade. A cobrança das contribuições condominiais e a imposição de multas (inciso VII) são instrumentos essenciais para a saúde financeira do condomínio, sendo que a inadimplência é um dos maiores desafios enfrentados. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação e aplicação desses dispositivos geram um volume significativo de litígios, especialmente em relação à validade das multas e à regularidade das cobranças. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever inafastável, garantindo a transparência e a fiscalização da gestão.
