Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão de bens e interesses comuns. As atribuições listadas, como a convocação de assembleias (inciso I) e a representação legal do condomínio (inciso II), são pilares da personalidade jurídica anômala do condomínio, que, embora não seja pessoa jurídica, possui capacidade processual para defender seus interesses.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a legitimidade para propor ações e ser demandado em nome do condomínio, exigindo do síndico um conhecimento mínimo das questões jurídicas e administrativas. O dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência da gestão e o direito dos condôminos à informação, evitando surpresas e permitindo a deliberação coletiva sobre temas relevantes.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Essa possibilidade de delegação, especialmente de funções administrativas, é crucial em condomínios de grande porte ou com demandas complexas, onde a figura do síndico profissional ou de uma administradora se torna essencial. Contudo, a responsabilidade do síndico, mesmo com a delegação, permanece um ponto de discussão doutrinária e jurisprudencial, especialmente em casos de negligência ou má-fé do terceiro contratado.
A competência para cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), diligenciar a conservação (inciso V), elaborar orçamentos (inciso VI), cobrar contribuições e multas (inciso VII), prestar contas (inciso VIII) e realizar o seguro da edificação (inciso IX) demonstra a amplitude das responsabilidades do síndico. A inobservância dessas atribuições pode gerar responsabilidade civil, e até criminal, em situações extremas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem se mostrado rigorosa na exigência do cumprimento desses deveres, especialmente no que tange à prestação de contas e à conservação do patrimônio comum.
Para a advocacia, o Art. 1.348 é um ponto de partida para diversas demandas, desde ações de cobrança de cotas condominiais até litígios envolvendo a má gestão ou a impugnação de atos do síndico. A interpretação dos limites da atuação do síndico e da assembleia, bem como a validade de deliberações e delegações de poder, são temas recorrentes. A compreensão aprofundada deste artigo é, portanto, indispensável para advogados que atuam no direito condominial, seja na assessoria a síndicos e administradoras, seja na defesa dos interesses dos condôminos.
